不動産

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過去の不動産取得価格の調べ方

相続された不動産を売却される場合で、相当前から所有しているために土地、建物の取得価格がわからず(売買契約書が見当たらない)等で、売買金額の5%とせざるを得ないケースが散見されますが、「不動産売買契約書が見当たらない」だけであきらめずに、下記の方法で取得価格を割り出す可能性もあることを不動産会社の観点から今回紹介しておきます。相続の場合、土地の取得価格が低い場合が多く、長期の譲渡所得税額がバカになら […]

“プロベート手続き” 対策④

前回第7回に引き続き、日本と異なる相続手続である米国等プロベートを、事前に回避できる具体的な方法を記載していきたいと思います。  ★今回は生前信託(リビングトラスト)で回避する方法です。  日本の財産の承継方法は主に遺言書(will)によりますが、近年では民事信託もひろがりつつあります。  米国では長年Willの他に、生前信託(living trust)を作成し、遺族等に財産を残すという方法があり […]

“プロベート手続き” 対策②

先週第5回に引き続き、日本と異なる相続手続である米国等プロベートを、事前に回避できる具体的な方法を記載していきたいと思います。 1.受取人を指定しておく  次のような資産は、生前に受取人を指定することで、プロベートを回避することができます。  ① 銀行口座 *POD(Payable-on-Death accounts)  預金口座を開設する時に、受取人を指定しておきます。とても簡単な上、費用もかか […]

M&A

将来M&Aを検討している売主側で企業価値を予めなるべく引き上げたい場合の方法

売主側で企業価値を予めなるべく引き上げたい場合の対処方法は何ですか? 下記となります。 【解説】 売主の会社価値の引き上げ準備としては以下の方策が考えられます。 ・純資産を厚くする。  純資産を厚くする、すなわち、内部留保を厚くするのは、中小・零細企業においては譲渡価格算定に純資産の考え方を重視するからです。  しかし、内部留保というのは一朝一夕に貯まるものではありません。また、税金を支払わなけれ […]

M&A

不動産M&A の税目別採用パターン

不動産M&Aの税目別の採用すべきパターンについて教えてください。 不動産M&Aとみなし配当①、不動産M&Aとみなし配当②で、不動産M&Aにおける組織再編成とみなし配当が絡むケースについて、基本的な考え方を解説しました。本問は、不動産M&Aに関するタックスプランニングについて言及するにとどまり、みなし配当という本書の性格から外れます。興味のある方だけご覧くださ […]

不動産所有権付リゾート会員権の評価

 昔は一定の富裕層になれば別荘を持っている人も多くいました。しかし、近年は維持管理が困難である等の理由から、別荘を保有している人は大きく減りました。別荘地の地価についても一部の人気のある地域を除いて大きく値下がりしています。別荘ではなく、普通の生活ができるような間取りであれば、永住用やセカンドハウスとして一定の需要があるようですが、広いリビングにベットルームが1つだけのような別荘に特化した間取りは […]

不動産M&Aとみなし配当②

不動産M&Aとみなし配当① https://manitax.jp/post-2959/ 不動産M&Aの切り分け方は大きく下記に場合分けすることができます。 ⑴ 第1パターン ✓不動産部門外の事業を簿価で分離します。 ✓残存不動産部門株式を第三者に譲渡(M&A)します。 (STEP1) 税制適格分割型分割により、不動産以外の事業を移転(分割承継法人)します。 (STEP2) […]

M&A

不動産M&Aとみなし配当①

不動産M&Aとみなし配当に関しての関連事項を教えてください。~不動産M&Aのタックスプランニングの基本思考も含めて~  不動産M&A実行はタックスプランニングによるスキーム策定が全てです。 そこで、この問に関しては、不動産M&Aのタックスプランニングも絡めて解説します。 解説 【解説】  初めに不動産M&Aに関する基本思考、実務の勘所を列挙します。 ・公開企 […]

遺留分侵害額請求権への変更に伴う税務上のリスク

 民法の改正に伴い、遺留分減殺請求権の行使によって当然に物権的効果が生ずるとされている従前の規定を見直し、令和元年9月1日から遺留分を侵害した相続人等に対しては、遺留分侵害額に相当する金銭の支払いを請求出来るとされました。 第千四十六条 遺留分権利者及びその承継人は、受遺者又は受贈者に対し、遺留分侵害額に相当する金銭の支払を請求することができる。  これにより、争いがある相続人が不動産や同族株式な […]

財産評価基本通達6項に基づく判決

 相続税や贈与税の課税を行う場合において、財産の評価は財産評価基本通達(以下評価通達)に基づき行います。 但し、評価通達6項に、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する」との規定があり、行き過ぎた節税策にはこの通達が使われる場合があります。  令和元年8月27日の東京地方裁判所の判決でも、この通達が適用され評価通達で評価して相続税 […]