貸し付けられている雑種地の評価（地上権が設定されている場合を除く、以下同じ）は、「地上権に準ずる権利として評価することが相当な場合」と「それ以外」に分けられます。「地上権に準ずる権利として評価することが相当な場合」には、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。
減額割合は残存契約期間に応じて決められ、「地上権に準ずる権利として評価することが相当な場合」、
・残存期間が５年以下のもの：１００分の５
・残存期間５年を超１０年以下のもの：１００分の１０
・残存期間が１０年を超え１５年以下のもの：１００分の１５
・残存期間が１５年を超えるもの：１００分の２０
となっています。
「それ以外」の場合は、上記割合の１/２が減額割合となります。
ところで、雑種地が貸し付けられている場合、契約期間が５年程度と短く設定されているものの、恒久的な施設の敷地の用に供されており、過去から契約は自動更新され継続的に貸し付けられていることが多くあります。このような場合でも、残存契約期間が５年以下であれば、減額割合は１００分の５（地上権に準ずる権利以外の場合は１００分の２.５）となるのでしょうか。
国税庁の質疑応答事例「雑種地の賃借権の評価」に以下の記述があります。
「その契約上の残存期間がその賃借権の目的となっている雑種地の上に存する構築物等の残存耐用年数、過去の契約更新の状況等からみて契約が更新されることが明らかであると認められる場合には、その契約上の残存期間に更新によって延長されると見込まれる期間を加算した期間をもってその貸借権の残存期間とします。」
このため、単純に残存契約期間で減額割合を判断しては、評価額を高く算定してしまう場合もあるのです。
平成４年４月３１日の裁決でも以下のように判断されています。
①本件賃貸借契約は昭和３６年２月に契約され、当事者のいずれからも契約解除の申出のない場合には自動的に賃貸借期間を更新することとされ、これに従って過去３０年近くにわたって契約が継続されてきたこと、
②本件土地は、県公安委員会指定の自動車教習所のコースの敷地としてコンクリート舗装され、コースのほぼ中央に位置し、その利用価値は極めて高いと認められることから、契約上の賃貸借期間は３年であるが、将来にわたり更新されることが予想され、長期間にわたるものと認められるので、本件賃借権は事実上残存期間の定めのないものと認められるのが相当である。
結果として、賃貸借期間は３年ですが、地上権の評価規定を準用し、残存期間の定めのないものの場合の割合１００分の４０の２分の１に相当する割合１００分の２０を減額割合とされています。
