土地評価で減額が漏れていることが多い事項についての２回目です。今回は道路負担がある土地です。
道路負担がある土地とは、評価する土地に現況が道路となっている部分がある土地の事です。なお、幅員が４ｍ未満の道路に面していて、建物再建築時にセットバックをしなければいけない土地については、セットバック部分も現況は宅地となっているため、道路負担がある土地とは言いません。
評価する土地の内、現況が道路となっている部分は、宅地等の道路以外の部分とは別に評価します。通り抜け可能な不特定多数の者が通行の用に供している道路であれば評価額は０となりますので評価の必要はありません。行き止まりなどで、特定、複数の者の通行の用に供している場合は私道評価します。
この原因の一つは、道路部分についても固定資産税が課税されている場合が多いことにあります。道路部分を分筆し、地目を公衆用道路としていれば、固定資産税の課税はありません。しかし、道路部分について分筆しておらず、道路部分も含めて土地全体が宅地などの地目となっている場合は、固定資産税は地積全体について、その地目で課税されています。固定資産税課が独自に調査して、現況地目に応じて課税をしないという手続きは取ってくれていないのです。その道路部分を非課税とするためには、土地所有者自らが、道路部分の図面を添付して、土地の一部が道路となっており、その部分について非課税である旨の申告書を固定資産税課に提出する必要があります。この手続きが行われていないため、敷地全部について宅地等で課税がされているのです。
税理士は一般的に固定資産税の課税通知書や評価証明書を見て評価する土地を確認している場合が多いのではないでしょうか。評価する土地の形状を確認するために地積測量図を入手することはありますが、地積測量図では原則として、道路部分がどこまでかは示されません。公図を取れば、全く道路部分がない場合は、比較的簡単に道路負担があるのではと推測が出来ます。しかし、幅員の狭い里道などが元々あって、それに加えて土地所有者が道路部分を提供している場合などは、道路負担があるかどうか、あったとしてもどれだけ負担しているのかを容易に判別することは難しいのです。
自治体の道路課等で官民境界を確認する（官民境界の確定をしていない箇所も多くあります）、公図や周辺の土地の測量図などを基に道路部分を推定する、評価する土地に比較的新しい建物が建っていれば、建築計画概要書（建築確認の際に提出する）の写しを建築指導課等で入手するなどして、道路部分を確定していくのですが、実際に確定するためには、ケースバイケースで行う難しい作業が必要となります。
（執筆：税理士・不動産鑑定士 山下 太郎）
