空き家控除改正~老人ホーム入居でも適用可能に~

空き家

 被相続人が一人で居住していた住宅が相続発生後空き家となり、相続人が相続開始を知った日から3年を経過する年の12月31日までにその空き家を売却した場合、一定の要件に該当する場合は、譲渡所得金額から3,000万円が控除されます(空き家控除)。

 この空き家控除は、その適用についていくつも誤りやすい点があります。

 例えば自ら住んでいた居住用不動産を売却した場合の3,000万の控除の場合、母屋と離れ、車庫等複数の建物があっても、原則としてその敷地の全てについて3,000万控除が受けられます。家屋の構造、設備、規模、家族の構成、生計の状況及びこれらの家屋の使用状況その他の状況からみて、当該2棟以上の家屋が一体として一の機能を有する「一構えの家屋」と認められる場合は、当該2棟以上の家屋は「一の家屋」として全て居住用とされるためです。

 しかし、空き家控除の場合は、相続の開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物(母屋と離れなど)のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋(母屋)の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限るとあります。つまり、実際に被相続人が住んでいた建物の敷地についてしか控除は受けられません。

 また、相続税の小規模宅地の特例では、被相続人が老人ホーム等に入居していた場合でも一定に要件のもとに、元住んでいた居宅の敷地について居住用の小規模宅地の特例が認められています(平成26年1月1日以後の相続)。

 しかし、空き家控除については、被相続人が死亡前に老人ホーム等に入居していた場合は適用が出来ず、相続税の場合と取り扱いが異なっていました。

 その理由として、被相続人が生前中に居住用不動産を売却した場合は3,000万の控除が受けられる(住まなくなって3年を経過する年の12月31日までに限る)ため、相続後までその適用範囲を拡充することは、空き家の期間を長期化することとなり立法趣旨に反すると説明されていました。

 今回の改正により、平成31年4月1日以降の譲渡について、老人ホーム等に入居していた場合でも、以下の要件、その他一定の要件に当てはまる場合は、空き家控除の適用が認められるようになりました。これにより小規模宅地との取り扱いの差が解消されています。

 その要件とは、以下のとおりです。

① 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと。
② 被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付の用又はその者以外の者の居住の用に供されたことがないこと。

 この改正により空き家控除の誤りやすい内容が一つ解消されました。しかし、先に述べた控除が受けられる適用範囲のほかにも、建物を取り壊す時期(譲渡後の取り壊しでは適用できない)など誤りやすい点が残っていますのでご注意ください。

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