不動産

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  • 2022.01.27

契約期間の短い貸し付けられている雑種地の評価

 貸し付けられている雑種地の評価(地上権が設定されている場合を除く、以下同じ)は、「地上権に準ずる権利として評価することが相当な場合」と「それ以外」に分けられます。「地上権に準ずる権利として評価することが相当な場合」には、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。  減額割合は残存契約期間に応じて決められ […]

  • 2022.01.14

敷地内に複数の家屋がある場合の居住用の3,000万円の特別控除

 一つの敷地(土地は一筆とは限りません)の中に複数の家屋があります。土地は一人の所有で、家屋は各居住者が所有しています。これらの土地建物を全て売却した場合、居住用の3,000万円の特別控除は土地のどの範囲まで適用できるのでしょうか。  基本的には土地の所有者が居住していた家屋の敷地に相当する部分が特別控除の対象です。では、複数の家屋を渡り廊下等で接続し、土地の所有者が一体として利用していた場合は判 […]

  • 2021.12.17

庭内神しがある場合の土地の評価単位

  「庭内神し(テイナイシンシ)」とは、屋敷内にある神の社や祠等といったご神体を祀り日常礼拝の用に供しているものをいい、ご神体とは不動尊、地蔵尊、道祖神、庚申塔、稲荷等で特定の者又は地域住民等の信仰の対象とされているものをいいます。地元住民の日常礼拝の対象となっているものだけではなく、「特定の者」すなわち一族のみの祀りの対象までもが「庭内神し」及びその敷地として認められています。  元々国税庁は、 […]

  • 2021.12.03

課税庁が概算取得費を用いることが出来る条件

 上場株式の取得費について令和元年11月28日に以下の裁決が出ています(公表裁決:裁決事例集No.117)。  事案の概要は以下のとおりです。なお、内容を簡略化して取得費部分についてのみ記載しています。  Aは、平成28年に死亡した請求人の母から上場株式等を相続により取得した。Aはその株式を一般口座で売却した。Aは所得税の確定申告は行ったが、株式の譲渡所得は申告しなかった。  現処分庁(税務署)は […]

  • 2021.06.16

土地評価で減額漏れが多い事項③ 倍率地域の評価

 土地評価で減額が漏れていることが多い事項についての3回目です。今回は倍率地域の土地評価です。   倍率地域の土地評価なんて、固定資産税の評価額に倍率をかけたらいいのだから簡単だ、と考えられている税理士の方も多いのではないでしょうか。しかし、倍率地域の評価は、予想外に難しい場合があります。   まず気を付けなければいけないのは、地積規模の大きな宅地の評価の適用漏れです。地積規模の大きな宅地の評価は […]

  • 2021.05.07

土地評価で減額漏れが多い事項② 道路負担がある土地

 土地評価で減額が漏れていることが多い事項についての2回目です。今回は道路負担がある土地です。  道路負担がある土地とは、評価する土地に現況が道路となっている部分がある土地の事です。なお、幅員が4m未満の道路に面していて、建物再建築時にセットバックをしなければいけない土地については、セットバック部分も現況は宅地となっているため、道路負担がある土地とは言いません。  評価する土地の内、現況が道路とな […]

土地評価で減額漏れが多い事項① 都市計画道路の予定地

 相続税等申告の土地の評価について、一昔前の税理士の中には、画地補正の減額等一切せず敢えて高く評価し、土地評価以外の間違いを税務署から指摘されたときに、その土地評価の減額を主張するといった、いわゆる土地評価で「保険」を掛けていた申告も多くみられました。さすがに今の時代ではそのような申告もないように思いますが、土地評価においては、正しい評価額に比べ間違って低く評価している申告より、間違って高く評価し […]

複数の建物を一括で貸し付けている場合の評価単位

 相続税等の土地の評価は難解で、また間違った場合、課税価格や税額に及ぼす影響が大きいため苦手意識がある税理士の方も多いのではないでしょうか。その中でも、最も基本的な内容であるにも関わらず、非常に判断に迷うことが多いのが評価単位です。  まず、地続きの複数の土地を法人に貸し付けている場合で、その法人がその土地上に複数の建物を建て、それぞれ建物ごとに別の用途で利用している場合の評価単位はどうなるのでし […]

地下埋設物がある土地は評価減出来るか?

 更地で土地を購入した者が、その土地に建物を建てようとしたら、地下埋設物があってその撤去に多額の費用がかかった、という話はたまに聞きます。 地下埋設物とは、地面の下に埋まっている昔の建物の基礎、建築廃材や産業廃棄物、タンクなどの地下施設等のことです。 ちなみにこのような場合、その費用については、買主は売主に対して瑕疵担保責任として請求が可能です。    なぜこのようなことが発生するかと言いますと、 […]

過去の不動産取得価格の調べ方

相続された不動産を売却される場合で、相当前から所有しているために土地、建物の取得価格がわからず(売買契約書が見当たらない)等で、売買金額の5%とせざるを得ないケースが散見されますが、「不動産売買契約書が見当たらない」だけであきらめずに、下記の方法で取得価格を割り出す可能性もあることを不動産会社の観点から今回紹介しておきます。相続の場合、土地の取得価格が低い場合が多く、長期の譲渡所得税額がバカになら […]

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