不動産

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  • 2021.06.16

土地評価で減額漏れが多い事項③ 倍率地域の評価

 土地評価で減額が漏れていることが多い事項についての3回目です。今回は倍率地域の土地評価です。   倍率地域の土地評価なんて、固定資産税の評価額に倍率をかけたらいいのだから簡単だ、と考えられている税理士の方も多いのではないでしょうか。しかし、倍率地域の評価は、予想外に難しい場合があります。   まず気を付けなければいけないのは、地積規模の大きな宅地の評価の適用漏れです。地積規模の大きな宅地の評価は […]

  • 2021.05.07

土地評価で減額漏れが多い事項② 道路負担がある土地

 土地評価で減額が漏れていることが多い事項についての2回目です。今回は道路負担がある土地です。  道路負担がある土地とは、評価する土地に現況が道路となっている部分がある土地の事です。なお、幅員が4m未満の道路に面していて、建物再建築時にセットバックをしなければいけない土地については、セットバック部分も現況は宅地となっているため、道路負担がある土地とは言いません。  評価する土地の内、現況が道路とな […]

土地評価で減額漏れが多い事項① 都市計画道路の予定地

 相続税等申告の土地の評価について、一昔前の税理士の中には、画地補正の減額等一切せず敢えて高く評価し、土地評価以外の間違いを税務署から指摘されたときに、その土地評価の減額を主張するといった、いわゆる土地評価で「保険」を掛けていた申告も多くみられました。さすがに今の時代ではそのような申告もないように思いますが、土地評価においては、正しい評価額に比べ間違って低く評価している申告より、間違って高く評価し […]

複数の建物を一括で貸し付けている場合の評価単位

 相続税等の土地の評価は難解で、また間違った場合、課税価格や税額に及ぼす影響が大きいため苦手意識がある税理士の方も多いのではないでしょうか。その中でも、最も基本的な内容であるにも関わらず、非常に判断に迷うことが多いのが評価単位です。  まず、地続きの複数の土地を法人に貸し付けている場合で、その法人がその土地上に複数の建物を建て、それぞれ建物ごとに別の用途で利用している場合の評価単位はどうなるのでし […]

地下埋設物がある土地は評価減出来るか?

 更地で土地を購入した者が、その土地に建物を建てようとしたら、地下埋設物があってその撤去に多額の費用がかかった、という話はたまに聞きます。 地下埋設物とは、地面の下に埋まっている昔の建物の基礎、建築廃材や産業廃棄物、タンクなどの地下施設等のことです。 ちなみにこのような場合、その費用については、買主は売主に対して瑕疵担保責任として請求が可能です。    なぜこのようなことが発生するかと言いますと、 […]

過去の不動産取得価格の調べ方

相続された不動産を売却される場合で、相当前から所有しているために土地、建物の取得価格がわからず(売買契約書が見当たらない)等で、売買金額の5%とせざるを得ないケースが散見されますが、「不動産売買契約書が見当たらない」だけであきらめずに、下記の方法で取得価格を割り出す可能性もあることを不動産会社の観点から今回紹介しておきます。相続の場合、土地の取得価格が低い場合が多く、長期の譲渡所得税額がバカになら […]

複雑化する小規模宅地の特例(貸付事業)

 相続開始直前に不動産を購入等して、小規模宅地を適用することによる「行き過ぎた節税」を防止するため、小規模宅地の特例の要件が複雑化しています。今回は貸付事業に絞って新たな要件を整理します。  被相続人や生計を一にする相続人の貸付事業の用に供されていた宅地については、小規模宅地を適用すれば、200㎡までは評価額が50%減額されます。貸付事業は、事業的規模でなくても、相当の対価を得て継続的に行っていれ […]

国、地方公共団体等に土地を貸借している場合の評価

土地の賃貸借については、当事者の双方が個人や民間の法人ばかりではなく、相手方が国や地方公共団体などの公的機関である場合もあります。このような場合、相続税等の土地の評価はどのようになるのでしょうか。  まず稀に見受けられるのが地元の名士が地方公共団体等に土地を無償で貸している場合です。使用貸借なので原則更地評価となります。ただ、無償使用と言っても利用されている施設によっては、容易に返還されない場合も […]

不動産所有権付リゾート会員権の評価

 昔は一定の富裕層になれば別荘を持っている人も多くいました。しかし、近年は維持管理が困難である等の理由から、別荘を保有している人は大きく減りました。別荘地の地価についても一部の人気のある地域を除いて大きく値下がりしています。別荘ではなく、普通の生活ができるような間取りであれば、永住用やセカンドハウスとして一定の需要があるようですが、広いリビングにベットルームが1つだけのような別荘に特化した間取りは […]

行き過ぎた節税に対する税制改正

 節税も様々な方法がありますが、本来の法の趣旨からは逸脱した過度な節税に対しては、税務当局は厳しい態度で臨み、税制改正も行います。本年度も大きな影響を与えそうな税制改正案が出されています。  1つめは、居住用賃貸建物の取得に係る消費税の仕入税額控除が全面的に適用できなくなることです。  居住用賃貸建物については、取得時には消費税がかかりますが、その物件を賃貸すれば居住用という事で賃料は消費税の課税 […]