不動産

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過去の不動産取得価格の調べ方

相続された不動産を売却される場合で、相当前から所有しているために土地、建物の取得価格がわからず(売買契約書が見当たらない)等で、売買金額の5%とせざるを得ないケースが散見されますが、「不動産売買契約書が見当たらない」だけであきらめずに、下記の方法で取得価格を割り出す可能性もあることを不動産会社の観点から今回紹介しておきます。相続の場合、土地の取得価格が低い場合が多く、長期の譲渡所得税額がバカになら […]

複雑化する小規模宅地の特例(貸付事業)

 相続開始直前に不動産を購入等して、小規模宅地を適用することによる「行き過ぎた節税」を防止するため、小規模宅地の特例の要件が複雑化しています。今回は貸付事業に絞って新たな要件を整理します。  被相続人や生計を一にする相続人の貸付事業の用に供されていた宅地については、小規模宅地を適用すれば、200㎡までは評価額が50%減額されます。貸付事業は、事業的規模でなくても、相当の対価を得て継続的に行っていれ […]

国、地方公共団体等に土地を貸借している場合の評価

土地の賃貸借については、当事者の双方が個人や民間の法人ばかりではなく、相手方が国や地方公共団体などの公的機関である場合もあります。このような場合、相続税等の土地の評価はどのようになるのでしょうか。  まず稀に見受けられるのが地元の名士が地方公共団体等に土地を無償で貸している場合です。使用貸借なので原則更地評価となります。ただ、無償使用と言っても利用されている施設によっては、容易に返還されない場合も […]

不動産所有権付リゾート会員権の評価

 昔は一定の富裕層になれば別荘を持っている人も多くいました。しかし、近年は維持管理が困難である等の理由から、別荘を保有している人は大きく減りました。別荘地の地価についても一部の人気のある地域を除いて大きく値下がりしています。別荘ではなく、普通の生活ができるような間取りであれば、永住用やセカンドハウスとして一定の需要があるようですが、広いリビングにベットルームが1つだけのような別荘に特化した間取りは […]

行き過ぎた節税に対する税制改正

 節税も様々な方法がありますが、本来の法の趣旨からは逸脱した過度な節税に対しては、税務当局は厳しい態度で臨み、税制改正も行います。本年度も大きな影響を与えそうな税制改正案が出されています。  1つめは、居住用賃貸建物の取得に係る消費税の仕入税額控除が全面的に適用できなくなることです。  居住用賃貸建物については、取得時には消費税がかかりますが、その物件を賃貸すれば居住用という事で賃料は消費税の課税 […]

  • 2020.08.21

配偶者居住権を利用した節税

 民法の改正に伴い配偶者居住権が定められ、令和2年4月1日からの相続について適用されます。  配偶者が相続開始時に被相続人所有の建物に居住していた場合に、配偶者は、遺産分割において配偶者居住権を取得することにより、終身又は一定期間、その建物に無償で居住することができます。従来、配偶者が今まで住んでいた自宅に被相続人が死亡後も安心して住み続けるためには、その所有権を取得する必要がありましたが、主な財 […]

遺留分侵害額請求権への変更に伴う税務上のリスク

 民法の改正に伴い、遺留分減殺請求権の行使によって当然に物権的効果が生ずるとされている従前の規定を見直し、令和元年9月1日から遺留分を侵害した相続人等に対しては、遺留分侵害額に相当する金銭の支払いを請求出来るとされました。 第千四十六条 遺留分権利者及びその承継人は、受遺者又は受贈者に対し、遺留分侵害額に相当する金銭の支払を請求することができる。  これにより、争いがある相続人が不動産や同族株式な […]

財産評価基本通達6項に基づく判決

 相続税や贈与税の課税を行う場合において、財産の評価は財産評価基本通達(以下評価通達)に基づき行います。 但し、評価通達6項に、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する」との規定があり、行き過ぎた節税策にはこの通達が使われる場合があります。  令和元年8月27日の東京地方裁判所の判決でも、この通達が適用され評価通達で評価して相続税 […]

  • 2020.07.24

バリアフリー工事で家屋の評価替が必要か

 居住者の高齢化に伴って自宅をバリアフリーとする工事をする方も増えています。工事内容によっては数百万円以上する場合もありますが、固定資産税の評価額が改訂されるケースは稀です。では、この様な家屋を相続税評価する場合、バリアフリー工事費用を別途資産計上しないといけないのでしょうか。  国税庁のホームページの質疑応答事例に以下のような記述があります。  増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が […]

借地権の取引慣行がある地域・ない地域

 法人が土地を借り建物を建てた際、 ①権利金を支払わない ②相当地代の支払いをしない ③無償返還の届出を出さない このいずれにも該当する場合には、借地権の認定課税が行われます。ただし認定課税が行われるのは、使用の対価として通常権利金その他の一時金を収受する取引上の慣行がある場合に限られます。 では、この取引上の慣行があるかどうかは、どのように判断されるのでしょうか。  法人税法ではありませんが、財 […]